Este caso, apresentado pela Defensoria Pública do Estado de São Paulo, trata de direito à moradia das 250 famílias do Jardim Mirelle, adquirentes de terrenos em loteamento irregular, que tiveram seu sonho de uma casa própria transformado em pesadelo quando o proprietário registral da gleba de terras ingressou com ação de reintegração de posse contra eles, afirmando ser vítima de invasão e esbulho. A atuação da Defensoria Pública e do Escritório Don Evaristo Arns da PUC-SP deu-se com a defesa em ações individuais de reintegração de posse e o ajuizamento de uma Ação Civil Pública, com o objetivo de resolução coletiva da questão fundiária. Na apresentação detalhada do caso, estão disponíveis, também, provimento e notícias.
Nome da/o(s) Participante(s):
Rafael Negreiros Dantas de Lima – Defensor Público do Estado de São Paulo
Instituição/Organização/ Movimento Social: Defensoria Pública do Estado de São Paulo
Estado: SÃO PAULO
I – Resumo da Situação-Problema:
Surgimento do Jardim Mirelle e as condições que levaram os moradores a buscarem a Defensoria Pública e Escritório Modelo Dom Evaristo Arns PUC-SP: o loteamento, hoje denominado Jardim Mirelle, possui 52 mil m² sendo originado do desmembramento de área maior de 109.610, 21 m² (matrícula nº 162.222 do 7º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo-SP), de propriedade de Tatsuo Minami.
O local está inserido na Zona Leste de São Paulo-SP, onde residem cerca de 1.000 pessoas ou 250 famílias, e que tem como via principal a Avenida Vitória (atualmente denominada R. Anecy Rocha). O início do loteamento se deu no ano de 1999, quando os moradores ouviram comentários de que a “Associação Jardim Recanto dos Pássaros” teria comprado a referida área e estava fazendo um cadastro para o loteamento “Jardim Pernambuco”.
A proposta oferecida seria a associação compulsória do interessado, mediante pagamento de mensalidade e parcelas para aquisição do imóvel. A pena para a inadimplência seria a expulsão do terreno. Com o fim do pagamento, a promessa era o desmembramento da área, sua regularização fundiária e a contemplação do contratante com o seu lote. Centenas de famílias realizaram a compra dos terrenos, contudo, em poucos meses a esperança de uma casa própria se tornou um pesadelo.
Em 22 de setembro de 1999, o Sr. Tatsuo Minami, comprovando ser proprietário registral da gleba de terras, apresentou a Ação de Reintegração de Posse nº 0650880-63.1999.8.26.0007, distribuída para a 3ª Vara Cível do Fórum Regional de Itaquera. O proprietário se afirmava como vítima de “invasores” que esbulhavam suas terras, conseguindo após audiência de justificação uma liminar de reintegração de posse. A referida associação, como se verificou posteriormente, não havia sido constituída para atuar em prol dos moradores.
Na realidade, o proprietário do terreno, Sr. Tatsuo Minami, tinha feito um acordo com a Associação para que esta arrecadasse dinheiro com um possível loteamento da área. Em outras palavras, o proprietário estava fazendo verdadeiro loteamento clandestino, utilizando-se de associação como uma verdadeira gestora de seus negócios, além de aproveitar-se da liminar em reintegração de posse para ameaçar os moradores de remoção forçada em caso de não pagamento.
Nestes anos iniciais, o Sr. Tatsuo tentava protelar ao máximo a execução da ordem de reintegração de posse, pois seu interesse era apenas se utilizar do Poder Judiciário como força coativa para cobranças. Durante a administração municipal da Prefeita Marta Suplicy (2001-2005), os moradores receberam a notícia de que as terras haviam sido declaradas como zona especial de interesse social – ZEIS 1, e o Município ingressou com Oposição, exigindo o terreno para construir um Centro Educacional, o que fez o processo ser paralisado por alguns anos.
Antes disso, o magistrado da 3ª Vara Cível havia cassado a liminar de reintegração de posse, em virtude dos sucessivos adiamentos de sua execução por responsabilidade do Sr. Tatsuo. Neste período, os então dirigentes deixaram a Associação Jardim Recanto dos Pássaros, que foi extinta. Porém o fim desta entidade foi o marco para o surgimento de outras associações.
Nesse ponto, aparece a figura da Sra. Márcia Faustino Borges, que havia criado uma associação e cobrou R$ 300,00 (trezentos reais) para cada morador, no intuito de financiar o serviço de um topógrafo para estudo do terreno e negociação com o Sr. Tatsuo. Após o pagamento, os moradores novamente perceberam que sua “representante” tinha ligações com o proprietário das terras, deixando de acreditar nela. Posteriormente, os moradores conheceram a Sra. Marilyn Glória Migliano, advogada, que os orientou a negociar diretamente com o Sr. Tatsuo, pois ele seria o real proprietário.
Apesar das pretéritas frustrações sofridas pelos ocupantes, a persuasão da Sra. Marilyn convenceu a todos que a compra do terreno diretamente do proprietário seria a melhor opção. Novamente, os moradores passaram a fazer negócios que atendiam mais ao interesse do proprietário que aos seus.
Ciente de que a Ação de Reintegração de Posse estava sem andamento, o proprietário passou a fazer, no ano de 2008 contratos de gaveta chamados de “Termos de Adesão” em que figurava como acordante o Sr. Tatsuo e, de outro lado, a pessoa que residia no lote. O contrato não denominou qual era o instrumento de transferência da propriedade, justamente pelo fato de o proprietário estar vendendo área não desmembrada e não regularizada.
Depois, qualificava a parte aderente como “invasor”, explicitando a ameaça de iminente reintegração de posse, consistente em ação possessória já em curso. Por outra via, não especificava qual era o terreno objeto de negociação, com os limites e confrontações de sua área.
Por fim, estabelecia os valores a serem pagos, com boletos a serem emitidos por administradora contratada pelo proprietário, estabelecendo cláusulas abusivas tais como a perda de todas as parcelas pagas e reintegração de posse do lote, em caso de inadimplência, além de multa contratual de 20% do valor total. Ainda no ano de 2008, a citada Sra. Marilyn Glória Migliano criou a Associação dos Moradores do Jardim Mirelle, por meio de Estatuto Social elaborado sem a participação de qualquer morador/membro, instituindo como Presidenta a Sra. Anaildes Gomes Rocha, sem haver qualquer eleição. O que pôde ser constatado por todos os moradores da área, é que a Associação, que deveria servir à defesa de seus membros, passou a ser a verdadeira administradora dos contratos estabelecidos.
Para completar a nova estratégia do loteador, em 17 de junho de 2008, o Sr. Tatsuo Minami e a Sra. Marilyn Glória Migliano assinaram um acordo em que a Associação Jardim Mirelle, receberia o imóvel do proprietário ao fim do pagamento dos contratos individuais pelos moradores se comprometia iniciar a regularização fundiária. Apesar do acordo parecer defender o interesse dos moradores, o cumprimento do restante do acordo foi caracterizado por uma seqüência de arbitrariedades e desrespeitos.
A presidente da Associação dos Moradores do Jardim Mirelle ter passado a exercer a cobrança dos valores devidos sempre com bastante truculência, com palavras de baixo calão, ameaçando retirar os moradores da área, alegando que o terreno não é dos moradores, mas dela e da associação.
Além disso, a partir do ano de 2012, a Associação passou a ingressar com dezenas de ações de rescisão contratual em face de moradores inadimplentes, buscando a reintegração de posse dos terrenos. Deste modo, a Associação e a Sra. Anaildes Gomes Rocha conseguiram impor o temor em todos os ocupantes do terreno. Neste contexto, com uma ação de reintegração de posse coletiva aberta desde 1999, com dezenas de ações individuais de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse; após vários advogados e líderes de associação que traíram a confiança dos moradores, passando a defender os interesses do proprietário; diante de uma situação de completa insegurança na posse e sob abusos contratuais, sem efetivação do direito à moradia e de um bairro digno, regularizado, com infraestrutura, é que os moradores do Jardim Mirelle buscaram os serviços da Defensoria Pública no ano de 2012.
II – Resumo da Ação e/ou Medidas Judiciais; Extrajudiciais e/ou Políticas Adotadas:
Contato com os moradores e conquista de credibilidade: os moradores foram encaminhados para a Defensoria Pública que, inicialmente, nomeou o Escritório Modelo da PUC-SP para realização da defesa.
Tendo em vista o fato de o problema iminente serem os contratos abusivos, o Escritório Modelo notificou extrajudicialmente a Sra. Anaildes Gomes Rocha, presidente da Associação para que esta apresentasse o saldo devedor individualizado de cada morador, além da discriminação dos gastos da associação com os pagamentos ao proprietário do terreno.
A resposta foi nitidamente insatisfatória, pois a Associação apenas dispunha de planilha com recebimentos mensais, mas não tinha livro caixa. Com base nas informações fornecidas pela Associação e nos contratos existentes, um contador da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) elaborou um estudo sobre os valores devidos, com as respectivas correções.
Com isso, foi possível aferir que o Sr. Tatsuo Minami recebeu uma quantia significativa com as vendas: até 2011 (data em que se encerra a prestação de contas apresentada pela Associação) foram pagos quase 800 mil reais pelo terreno, valor significativo frente ao que era devido até essa mesma data.
No mais, importa ressaltar que o estudo contábil aplicado a cada caso indica que famílias que já quitaram o lote, acabaram pagando valores superiores ao devido, sem amortização. Alguns meses depois da atuação inicial do Escritório Modelo, ante a propositura de dezenas de ações de rescisão contratual c/c reintegração de posse, no Foro Regional de Itaquera, a Defensoria Pública – Unidade Itaquera, passou a atuar diretamente no caso, com apoio remoto do Núcleo de Habitação e Urbanismo da instituição e de forma integrada com o Escritório Modelo.
Diante deste cenário, o desafio seria ganhar credibilidade perante moradores desacreditados, visto que haviam sido enganados inúmeras vezes, inclusive pelas associações que deveriam ter sido constituídas para atuar em busca de melhorias para a comunidade.
A estratégia inicial foi mobilizar uma comunidade vulnerável e desconjuntada, incrédula em novas organizações e mesmo advogados. As primeiras reuniões feitas na comunidade foram importantes para agregar os moradores apresentando, de forma clara e didática a situação jurídica da comunidade e as opções de atuação possíveis. A união de todos os moradores era importante, especialmente ante a divisão natural entre os adimplentes e os inadimplentes, neste aspecto foi trivial a participação da maior liderança da comunidade: Nice.
Além disso, apresentar instituições como Escritório Modelo da PUC e Defensoria Pública, ganhando credibilidade e confiança é algo que demanda tempo e bastante atuação concreta, que traz resultados positivos para os moradores. Atuação em cerca de 50 ações individuais de rescisão contratual com reintegração de posse: A atuação jurídica inicial se focou em ingressar nas ações individuais de rescisão contratual c/c reintegração de posse, para evitar que qualquer morador fosse removido de suas casas.
Entre os anos de 2012 e 2015 foram propostas cerca de 50 ações individuais pela Associação em face de moradores inadimplentes. A Defensoria Pública – Unidade Itaquera, realizou defesa integral a todos os moradores que buscaram seus serviços. Inicialmente, o Juízo da 4ª Vara Cível de Itaquera deferia reintegrações de posse sem ouvir a parte contrária, o que gerou temor dos moradores.
Entretanto, após alguns meses de intervenções nos processos as liminares foram revertidas e as demais demandas seguiram seu curso com a Defensoria como representante dos moradores. Propositura de Ação Civil Pública e suspensão das ações individuais: no ano de 2013, Defensoria Pública – Unidade Itaquera, o Núcleo de Habitação da Defensoria Pública e o Escritório Modelo da PUC, decidiram em conjunto ingressar com Ação Civil Pública, por lesão à ordem urbanística, em face do loteador clandestino – Sr. Tatsuo Minami – da Associação de Moradores e do Município de São Paulo.
A ação civil pública ACP nº 0031587-27.2013.8.26.0053 foi proposta perante a 11ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central de São Paulo-SP, de modo que em tutela antecipada a Associação e o Loteador foram impedidos de realizar qualquer negócio jurídico em relação ao imóvel ou de realizar qualquer cobrança, sob multa de R$ 10.000,00 por evento noticiado nos autos, além do bloqueio dos bens do Sr. Tatsuo.
A referida decisão foi a primeira grande vitória dos moradores perante o proprietário e a associação, por meio da atuação apresentada. A partir da tutela antecipada, a Defensoria de Itaquera passou a juntar a decisão em todos os processos de rescisão contratual que corriam no Foro Regional de Itaquera, solicitando a suspensão dos processos, até que a questão fundiária fosse julgada na ACP.
O pedido foi acolhido por cerca de metade dos Juízos de Itaquera, entretanto, a atuação concatenada em todos os processos resultou em uma estabilização dos processos, de forma que não houve nenhuma nova reintegração de posse expedida. No final do ano de 2014 apresentava-se um panorama em que os moradores voltavam a ter relativa tranquilidade em suas posses, o desespero inicial havia sumido e a credibilidade da Defensoria e do Escritório Modelo estabelecida perante os moradores.
Edição do Provimento nº 01/2015 feita pela Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, permitindo consignação Extrajudicial dos valores contratuais, junto a cartórios de registro de imóveis: após a defesa nas dezenas de ações e a propositura da ACP, verificou-se a possibilidade minar o poder da associação, empoderando os moradores.
Uma alternativa seria a realização de depósitos das parcelas da compra dos lotes em uma conta, de modo que ao final de toda a disputa, o dinheiro poupado servisse para quitação do restante do contrato. A consignação judicial não seria possível pois o procedimento exige o pagamento do montante integral do débito, o que seria inviável aos moradores.
Assim sendo, pensou-se na consignação extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis. O obstáculo para tal medida era que, apesar da previsão legal da consignação extrajudicial, não havia regulamentação ou instituição em para se efetivar os depósitos. Deste modo, o Núcleo de Habitação da Defensoria Pública realizou provocação à Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo solicitando regulamentação perante os Cartórios de Registro de Imóveis para casos de loteamentos não registrados.
O resultado da consulta foi a promulgação do Provimento nº 01/2015 feita pela Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, autorizando depósitos feitos no Banco do Brasil em conta indicada por Oficial de Registro de Imóveis competente (ver ato anexo). Os depósitos têm sido realizados por intermédio do Escritório Modelo e são de grande relevância aos moradores. É comum ouví-los dizer, nos atendimentos, que não querem receber o terreno gratuitamente e que se sentem felizes em poder pagar da maneira justa e correta.
Vitória na Ação de Reintegração de Posse coletiva de 1999: a Ação de Reintegração de Posse nº 0650880-63.1999.8.26.0007, após anos de paralização, voltou a receber andamento na 3ª Vara Cível de Itaquera. A Defensoria Pública ingressou no processo, apresentando a liminar da ACP, o que permitiu a suspensão do processo por mais um ano.
No ano de 2014, o processo voltou a seguir seu curso e a Associação de Moradores, assim como o Proprietário solicitaram uma audiência de conciliação. A proposta seria manter todos os moradores adimplentes, expulsando todos os demais. O Juízo havia manifestado tendência em julgar o caso sem resolução de mérito, por entender que uma reintegração de posse após 15 anos, em bairro consolidado seria inviável.
Entretanto, após a participação da Defensoria Pública na audiência e com manifestação do Ministério Público contrária a qualquer tipo de acordo, houve julgamento improcedente da Ação, com resolução de mérito, reconhecendo o direito dos moradores. A ação sofreu recurso de apelação pelo proprietário, entretanto, recentemente, houve pedido de desistência do referido recurso.
Houve uma grande tentativa de sensibilização da magistrada de que a resolução do caso sem mérito permitiria o ingresso de nova ação de reintegração no futuro e que o caso não se limitava a uma disputa cível, mas uma verdadeira disputa pelo direito à cidade. A sentença é colocada de forma anexa, para demonstrar a qualidade da decisão, que gerou excelente precedente para o caso do Jardim Mirelle.
Destaque-se, por fim, o tamanho desta vitória, considerando-se que houve a finalização de um processo de mais de quase 18 anos (até o momento) e que esta ação de reintegração era o grande obstáculo que impedia a Prefeitura de iniciar qualquer procedimento de regularização fundiária sobre o terreno.
III – Parceiros Envolvidos:
Escritório Modelo Don Evaristo Arns da PUC-SP Unidade Itaquera da Defensoria Pública de São Paulo Núcleo de Habitação e Urbanismo da Defensoria Pública de São Paulo.
IV – Resumo dos Resultados Obtidos:
Quadro atual: após mais de 04 anos de atuação pelos moradores do Jardim Mirelle os resultados concretos foram: a) Improcedência da Ação de Reintegração de Posse Coletiva nº 0650880-63.1999.8.26.0007, na 3ª Vara Cível de Itaquera, por meio de sentença com resolução de mérito, em que a Excelentíssima Juíza Daniella Carla Russo Greco de Lemos, trouxe extensa e vigorosa fundamentação no sentido de compreender os moradores do Jardim Mirelle como merecedores de proteção em seu direito fundamental à moradia, entendendo como real via de solução dos conflitos daquela localidade, a presente ação civil pública; b) Improcedência nas Ações de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse propostas em face de mais de 50 moradores, que visavam retirar os moradores inadimplentes do loteamento. No ano de 2016 os magistrados do Foro Regional de Itaquera passaram a prolatar as primeiras sentenças de mérito nas diversas ações em que moradores são representados pela Defensoria Pública, em que até o momento, todas foram julgadas improcedentes para a Associação do Jardim Mirelle, a exemplo da da Ação nº 0007443-30.2013.8.26.0007, na 1ª Vara Cível de Itaquera e da Ação nº 0009468-16.2013.8.26.0007, na 3ª Vara Cível de Itaquera; c) Consignação de valores de forma extrajudicial, a partir de Provimento do Tribunal de Justiça formulado, após provocação da Defensoria Pública; d) Liminar em ACP impedindo negociação do terreno, o que gerou pedido recente da Defensoria Pública em multar a Associação em R$ 80.000,00, após a conseguirmos cópias de 08 boletos de cobrança de valores feitos após a decisão judicial; e) Tranquilidade dos moradores – que ainda sofrem coações da Presidente da Associação – mas encontram-se empoderados, ante a defesa oferecida. f) Associação mais enfraquecida, sem receber valores de alguns moradores, na iminência de sofrer multa elevadíssima, que pode ser convertida na contabilidade da compra do terreno. g) Possibilidade de regularização fundiária do terreno e aquisição da propriedade dos lotes pelos moradores, diante da extinção da Ação de Reintegração de Posse e com a iminente sentença na ACP.
Depois de cerca de 13 anos de explorações sofridas pelos moradores, a atuação séria e concatenada do da Defensoria Pública e do Escritório Modelo Don Evaristo Arns PUC-SP, possibilitou uma defesa efetiva dos moradores e o encaminhamento do caso para um futuro breve de regularização fundiária do bairro, com a aquisição do registro individualizado de propriedade de cada morador.
V – Documentos
